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限贷限外击中要害 燕郊房价普跌三成

2010-11-03 08:53  来源:中国证券报  点击:852

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与北京通州一河之隔的“房地产之城”--河北燕郊,在当地严厉限贷令和限外令等政策的调控下,曾异常火爆的楼市已经冰冷。中国证券报记者调查发现,2010年4月均价达到11000元/平方米的燕郊楼盘,目前已降价约30%。楼盘销售不动,当地开发商很着急,普遍幻想政策松动;投资客则陷入观望,预期价格还会再降。

单价普跌3000元

向东走过已经干涸的潮白河,便从北京市通州区进入河北三河市所属的燕郊经济技术开发区。尽管只有一河之隔,但潮白河两岸的房地产开发却呈现出截然不同的景象。河西是低矮的平房,大片的农田和树林;河东,矗立着无数已经封顶或正在施工中的高层楼房,随之而来的是各楼盘项目广告牌,充分展示了燕郊“房地产之城”的面目。在穿过燕郊区域的102国道两边,自西向东密密麻麻地布满了各大楼盘的售楼处,500米内甚至能找到同一楼盘的两个售楼处。民间更有传言称,当地政府收入中,约80%来自房地产。

中国证券报记者在燕郊最大楼盘--上上城发现,售楼处看房人寥寥无几。记者询问几个正在聊天的售楼小姐得知,上上城第三季已经基本销售完毕,但目前仍余一些尾房可售,三居均价7200元/平方米,但必须一次性付款。“因为按照河北近期发布的限贷令,非本地人无法办理贷款,要不是这样,我们根本不会有房子剩下。”售楼处工作人员这样表示。

“燕郊楼市其实是跟着北京走。2008年的时候,这里的房价不过每平方米3000多元,今年年初最高的时候到过一万多,不过现在已经降到8千多,特价的户型7千多。”河北燕郊另一在售楼盘———天洋城售楼小姐的一番话,简单勾勒出了河北燕郊经济技术开发区的楼价走势图。

左右燕郊楼市变化的力量并不在本地,更多是在于北京地区的辐射带动。“本地人也有买房的,但最主要还是被北京的购房人炒起来的,因为我们离北京非常近。”售楼小姐直言不讳。

经过中国证券报记者的实地考察,从北京东三环国贸桥开车往东至燕郊不过30公里。如果不堵车,走京通高速、通燕高速至燕郊,全程不到30分钟。显然,紧挨北京的地理位置和房价相对较低的优势,成为了燕郊地产对北京人的宣传名片。而这些在地产调控的影响下已经开始动摇。

燕郊高端项目楼盘———东方夏威夷南岸售楼人员表示,“南岸一期3000多套房子5天之内便销售一空,燕郊市场好的时候1个月卖50套房子都很正常,现在能有几套就不错了。如果说之前成交率有70%,现在也就30%,还是受到了政策很大影响。”该人士很无奈地表示。该项目12月份将有新楼盘开盘,目前不用交纳任何费用就可登记排号。

位于两个售楼处之间的一家二手房中介门口同样门可罗雀。张贴栏上贴满了各种各样的二手房出售信息,记者刚刚驻足观看,便有一位站在门口招揽客人的中介上前热情询问是否买房。

据中介介绍,在今年4月,燕郊楼市曾随北京一起站在房价高点,不少楼盘价格都在万元以上。但之后国家出台调控政策,燕郊房价开始回落。此后区域房价曾经历小幅回升,不过今年8月开始,燕郊执行外地人首套首付五成的严格政策,燕郊房价不再继续上涨。9月末燕郊开始全面限外,房价再现下行压力。目前燕郊楼市价格较高点的时候已经下降超过30%,很多项目的一期都有二手房出售,而单价比售楼处的期房便宜600元左右,但依然鲜有成交。

限贷限外打击精准

在燕郊几乎所有售楼处里,展示项目设计的交通图都以北京为核心,围绕北京东延长线为卖点。显然,限贷和限外政策对北京购房人的排除,已经根本触及到了燕郊楼市的一根根基。

实际上,早在9月29日地产二次调控新政出台之前,北京燕郊就已经出台对二套房停贷、外地人首付五成的政策。而在再次调控后,燕郊严格落实“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。这一政策效果可谓“立竿见影”,外地人由于不能提供当地收入证明只能全款购房,购房人群受到极大限制,原本严重依赖北京人购房的燕郊楼市迅速降温。

在位于燕郊中轴线迎宾路上的天洋城项目,中国证券报记者先后赶上了好几拨实地看房人,这些看房者大多来自北京,关注的焦点主要集中在能否办成贷款。“从项目前几期的买家来看,本地人和外地人基本上是对半开,所以限贷后对外地购房人的确产生了很大影响。”售楼小姐如是说。

全国房地产都在经历调控,但燕郊调控似乎较为严厉。除了限购令、限贷令外,本地人购房首付在一定条件下也需要支付四成。“由于实行责任制,房管局的人已经直接约谈地产商,对房价进行直接控制,以防止房价继续上涨。”售楼小姐直言。

“从9月底开始,外地人在燕郊购房就已经不能办理贷款。”中国建设银行燕郊分行信贷部经理向记者证实,目前限贷令没有限定明确的执行时间,因此还不能判断什么时候会取消。对于本地人贷款,目前通常按照首套房首付三成、利率9折,二套房首付五成、利率1.1倍执行。该人士表示,外地户口购房者如果能够在当地社保所开具在燕郊1年以上的纳税证明和医保证明,也可以进行贷款。

正是这种纳税证明和医保证明,成为了外地人能在燕郊购房贷款的唯一渠道,也开始有人打起了这方面的“擦边球”。燕郊当地一家房地产中介的客户经理告诉记者,“有渠道”弄到1年以上的纳税证明和医保证明,不过需要缴纳办理费15000多元。当记者问到这15000元的费用是用做什么时,该人士笑言“这是走关系的内部机密。”在另一个由当地开发商建设的大型地产项目售楼处,销售人员同样告诉记者,可以花一些钱办理这样的纳税和医保证明。不过他表示,“不能保证一定办到。”

在走访的过程中,中国证券报记者发现,大多数开发商仍不敢轻易给外地购房人任何承诺,贷款问题暂时仍是非本地居民购房难以逾越的障碍。不过某项目的售楼小姐还是提出了所谓的“缓兵之计”。据她介绍,该楼盘如果现在签约,可以先按照50%付首付,剩下的余额可以等到政策松动时,再办理贷款。目前可以不急于办理贷款,开发商也不会催缴剩余款项。“先付一半的钱,房子就成您的了,这不是没办法的办法嘛。”

开发商存幻想 购房者观望

在限贷令和限外令的影响下,燕郊楼市发生了趋势性的变化,而开发商和购房人的预期也出现了转变。

走访中,不管是开发商还是中介,都感觉到政策带来的巨大压力,他们幻想未来政策松动;同时,仍然希望城市规划和发展能够吸引购房者。

一位当地开发商建设项目的销售人员表示,“政策只是暂时的,肯定会有松动。目前开发商也在努力跟上面沟通。”他表示,目前燕郊的电话号码区号要统一改为010,跟北京一样,车牌也可以上成“京字牌”,而规划的轻轨可以跟通州接轨。再加上通州城区的规划都在进行中,对燕郊的城市发展和房价肯定有带动作用。“因此目前的价格还是很合适的。听说燕郊还要变为地级市,到那个时候房价就不止这个价了。”当地的地产中介人士试图说服购房者“抄底”。

与开发商和中介的“忽悠”相比,不少购房人则直接表达了对燕郊房价走势的看跌观点。一些看房人表示,由于政策频频出台,成交量大幅下降,将会影响到未来的房价走势,开发商“撑不住了”可能会降价。在走访中,记者还偶遇到一位号称是本地人的“炒房者”,他悄悄告诉记者,“最好先不要出手,再等等看,价格还会再降。”

业内人士指出,如果燕郊楼市的相关政策在年内不出现松动,那么近期该区域部分新盘价格跳水将带动区域房价回到2009年初的水平,而这也将成为全国一个小区域市场受到调控影响极明显的案例。

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