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下半年楼市四大猜想

2013-07-26 12:02  来源:广州日报  点击:471

【资讯顶部】榕庄
本月随着各项楼市数据的出炉,今年楼市的上半程正式结束。记者结合这些楼市数据及专业机构的市场研报,对下半年楼市走势进行了分析。整体来看,下半年或将出现政策持续收紧,土地交易活跃,供应量大增,房价稳中有升的趋势。
政策紧
政策:闲置土地处置与预售款监管或有实质进展
政策无疑是影响楼市的最重要外部因素,从国家的宏观调控到地方的实施细则,每一次政策变动在给楼市带来波动的同时,也在撩拨着开发商和购房者的神经。
从目前的政策环境来看,国家层面正在研究楼市调控的长效机制,短期看调控放松的可能性不大。
从本地层面来看,自6月1日对商品房买卖合同进行修改后,下半年可能出台的政策主要有闲置土地处置和预售资金监管两个。
其中,《中山市闲置土地处置办法》今年上半年已正式出台,记者从中山市国土资源局获悉,该局今年上半年重点进行了核查认定工作,下半年将全力推进闲置土地的处置工作,以群众反映强烈、社会影响大、占地面积广的闲置土地为突破口,以“一地一策”方式,稳步推进闲置土地处置工作。
此外,《中山市商品房预售款监管暂行办法》(初稿)去年已经完成,国土局表示目前正对《中山市商品房预售款监管暂行办法》(初稿)进行修改完善,并将按照规范性文件的有关程序报批,经批准后实施。
对闲置土地的处置如果能真正加大力度执行,将会促使开发商加快开发和报建,有更多产品推向市场,并最终影响供求关系及房价走势。而对预售款的监管,在让市场更加规范的同时,也将对房地产开发模式产生更深远的影响。
地价升
土地:供地量增成交量涨 地价逐步上升
中山中原认为,商住与商业办公用地的成交价土地相当于房地产业的原材料。受调控影响,中山市土地市场挂牌量从2011年开始持续下滑,成交也相当清淡,但今年以来这种趋势有所改变。
本周一,中山市国土资源局公布了第二季度土地公开交易成交业务数据,虽然成交面积环比下降36%,但平均单价却上涨了近九成。从整个上半年的土地市场来看,挂牌量和成交量均不突出,商住地成交主要是坦洲十四村地王和石岐区“海头”地块。
进入7月以来,土地市场有明显活跃的趋势。先是坦洲溢价111%又拍出了一块5亿元的“地王”,接着黄圃镇又推出4块总面积近500亩,总价9.27亿元的商住地,近日火炬开发区又挂出总价3亿多元的近200亩商住地。
中山中原业务发展中心高级总监植建军表示,虽然上半年土地价格飙涨与“地王”拉高有关,有一定的特殊性,但从趋势上来看,土地价格始终是上涨的。
中山中原的统计显示,上半年仅完成全年供地计划的21%。中山中原预计下半年中山的土地供应量将会增加,而从近期土地市场成交来看,说明开发商对特定区域的优质地块还是比较青睐,只要价格适中,也会主动出击拿地。
房价涨
房价:购房者价格预期有调整 房价稳步上涨
今年上半年成交大涨的同时房价也在稳步上升,上半年一手住宅均价为5636元/m2,比去年上半年上涨了11.2%,比去年下半年上涨了5%。上半年各月房价虽然涨跌互现,但总体依然是稳中有升,并在6月份达到限价以来最高点5736元/㎡。
从去年底以来,开发商的促销力度也在明显减弱。世联地产中山市场研报认为,目前价格坚挺,经过上半年的火热成交后,购房者的价格预期将有所调整。
而中山中原也认为,随着下半年中大面积的单位供应增加和改善型客户比例增加,相应的成交价格也随之上涨,整体成交价格将保持在6200元/平方米以上,环比去年上涨幅度为10%左右。
供应增
供求:供应量持续高位 改善型产品占比增加
除了政策面的影响外,供求关系是影响楼市走势的最根本因素。长期以来中山楼市一直呈现供求两旺的局面,一方面供应量居高不下,另一方面成交量在珠三角也名列前茅。
今年上半年延续了去年下半年以来的回暖走势,上半年的一手住宅成交套数和面积同比均大涨了六成多,相比去年下半年也有6%左右的升幅。中山中原的统计数据显示,2013年上半年住宅存量为48047套,与去年末相比下降了14%。
成交量大增也带动开发商加大了供货力度,中山中原认为,下半年市场供应将会出现一个较大的增幅,住宅的存量将一改上半年下降的情况出现上涨。
而从需求角度来看,中山中原认为,由于上半年大量地消耗了刚需型客户,并随着下半年市场供应的产品比例也偏向改善型产品的趋势,预计下半年改善型需求的客户比例会有所增加;由于改善型客户增加,他们更追求产品的品质,因此,品牌开发商及优质楼盘将会更有优势。
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